Quando se efetua uma obra ou uma nova construção, muitas vezes acontece que durante a sua execução ou numa fase posterior, aparecem certos defeitos, que podem reduzir ou até excluir o seu valor/função para a qual foi realizada.
A questão coloca-se aquando da averiguação da responsabilidade sobre os defeitos. Assim, no caso de a obra ser contratada a um empreiteiro, este é diretamente responsável pelos vícios ou defeitos. Por outro lado, havendo a venda de um imóvel, o vendedor que tenha diretamente construído, modificado ou reparado com o intuito de posteriormente o vender, também responde sobre o eventual comprador, nos mesmos termos em que responde o empreiteiro.
A lei inclusivamente vai mais longe, estabelecendo até uma presunção de culpa sobre o empreiteiro, nos termos gerais da responsabilidade contratual – artigo 799.º CC -, bastando ao lesado provar a existência dos ditos defeitos, não obstante ser ilidível quando se demostre que os mesmos foram causados por culpa do proprietário.
No que toca ao prazo para a denúncia dos defeitos, mais concretamente, à denúncia de vícios que não sejam notórios aquando da conclusão da obra – os vícios ocultos – como é o caso da humidade, o proprietário da obra, ou eventuais adquirentes, dispõem de 1 ano após o seu conhecimento/surgimento, para os denunciar, conforme previsto no art. 1224.º n.º 1 e n.º2 CC através de comunicação, devendo sempre fazê-lo por carta registada com aviso de receção com vista a facilitar a prova.
Neste sentido, pode ser exigido nos termos dos artigos 1222.º e 1223.º CC: a eliminação dos defeitos, caso sejam supríveis; quando não for possível a eliminação, pode ser exigida uma nova construção, desde que as despesas sejam proporcionais; pode também exigir a redução do preço; ou ainda a resolução do contrato quando os defeitos verificados tornarem a obra inadequada ao fim a que se destina.
Por fim, não obstante o que já se referiu, continua o proprietário/dono da construção a ter a possibilidade de exigir uma indemnização, podendo esta dizer respeito meramente a danos patrimoniais, ou também a danos não patrimoniais, conforme se encontra previsto no art. 1223.º CC.