Transmissão mortis causa da posição de senhorio

Coloca-se a questão de saber se o contrato de arrendamento caduca por morte do senhorio ou não, isto é, se pode agora o novo proprietário do imóvel, que herdou o bem, reivindicar o uso do imóvel, obrigando o arrendatário a desocupar o locado.

Ora, se a situação fosse relativa à morte do arrendatário, a resposta seria fácil, pois encontra-se explanada no art.º 57.º, n.º 1 do Novo Regime do Arrendamento Urbano.

Contudo, não existe, porém, uma norma que preveja explicitamente o que sucede aquando da morte do senhorio, pelo que urge esta necessidade de resposta.

O contrato de arrendamento, deriva do contrato de locação, previsto no artigo 1022.º ss do CC no qual refere que: “«Locação» é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.” pelo que, se aplicam as tanto as disposições relativas ao arrendamento previstas no Código Civil, como as disposições do NRAU, como também as regras gerais relativas à locação.

Veja-se então o previsto no art.º 1057.º CC relativamente à transmissão da posição de locador (aqui senhorio, uma vez se tratar de um arrendamento): “O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador…”.

Neste sentido refere Pires de Lima e Antunes Varela na 3ª edição do Código Civil Anotado, que: “A posição jurídica do locador só pode transmitir-se quando se transmita o direito com base no qual foi possível celebrar o contrato. A transmissão dos direitos e obrigações do locador, compreensivelmente, … só pode produzir-se quando ao mesmo tempo se transfira o direito a cuja sombra foi celebrado e vive o contrato de locação. Em tal caso deve mesmo produzir-se ipso jure, como maneira de não romper o vínculo contratual em íniquo detrimento do locatário.».

Assim, e por outras palavras, quer isto dizer que, o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato de arrendamento, sucede-lhe mortis causa nas suas obrigações sendo herdeiro do bem, e, por esse motivo, terá de continuar a representar a posição de senhorio face aos arrendatários.

Contudo, não implica isto que tendo em conta a duração do contrato de arrendamento, que o novo senhorio possa denunciar ou resolver o contrato nos termos gerais previstos nos artigos 1083.º, 1097.º e 1101.º CC, mas nunca com o fundamento de não estar obrigado a cumprir com o contrato de arrendamento anteriormente celebrado.