O que mudou no Arrendamento Urbano?

Neste artigo, dá-se a conhecer algumas das alterações mais recentemente introduzidas no regime do arrendamento urbano.

No geral, são alterações voltadas para a proteção da posição do arrendatário, embora num plano adjacente tenham sido também aprovados incentivos fiscais para os senhorios. O artigo 72.º do Código de IRS prevê agora taxas mais reduzidas a pagar pelos rendimentos prediais consoante a duração do contrato de arrendamento (ou sua renovação). A título de exemplo, sobre os rendimentos provenientes de contratos com duração entre 2 a 5 anos será aplicada a taxa de 26%, taxa esta que reduzirá 2% a cada renovação, até ao limite mínimo de 14%. Os rendimentos oriundos de contratos cujo prazo seja estipulado entre 10 e 20 anos passarão a estar sujeitos a uma taxa de IRS de 14%. Se em causa estiver um contrato com duração superior a 20 anos, esta taxa desce para os 10%, independentemente do valor da renda praticado.

Ainda em matéria tributária, autorizado pela Assembleia da República o Governo aprovou um regime especial de isenção de tributação dos rendimentos prediais no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível, que tem em vista tornar as rendas mais compatíveis com os rendimentos das famílias.

Entre as várias medidas deste Programa consta a possibilidade de os rendimentos prediais dos senhorios ficarem isentos de IRS desde que cumpridas certas condições relacionadas com a duração mínima do contrato (5 anos) ou um valor de renda máximo.

Contudo, a vertente que protagoniza as últimas alterações em matéria de arrendamento é, sem dúvida, a da proteção do arrendatário.

Desde logo, foi criada a Injunção em Matéria de Arrendamento, a ser tramitada no Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento, que se traduz num mecanismo que o inquilino pode acionar para efetivar alguns dos seus direitos. Por exemplo, o inquilino pode recorrer a este meio para pedir o pagamento de valores que correspondam à compensação por execução de obras em substituição do senhorio.

Outra novidade é a possibilidade de o arrendatário recorrer diretamente à via executiva para ser reembolsado pelo senhorio das despesas com obras executadas em substituição deste, desde que tenha previamente comunicado ao senhorio, no prazo legal, a conclusão das obras e apresentado o comprovativo das despesas efetuadas.

No que diz respeito ao pagamento de rendas pelo arrendatário, as mais recentes alterações legais reduzem a indemnização devida ao senhorio pela mora no pagamento, de 50% para 20% do valor das rendas em atraso.

Se, contudo, na relação entre arrendatário e senhorio se verificar que, no período de 12 meses, o primeiro se constituiu em mora no pagamento das rendas por mais de quatro vezes, o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento. Esta possibilidade já era prevista anteriormente à aprovação da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro mas agora o senhorio só pode resolver o contrato se, após o terceiro atraso no pagamento, tiver informado o inquilino da intenção de resolução do contrato no caso de se repetir a mora.

Também a figura do fiador nos contratos de arrendamento é tida em consideração. Dispõe agora a lei que, em caso de atraso no pagamento das rendas sem que o arrendatário tenha colocado termo à mora, o senhorio só pode exigir do fiador a satisfação dos seus créditos se previamente o tiver notificado da mora e das quantias em dívida, no devido prazo.

Por último, cumpre salientar a revogação da disposição que exigia que os unidos de facto vivessem no prédio arrendado há mais de um ano para que, em caso de morte do inquilino, se transmitisse a posição de arrendatário para o unido de facto sobrevivo. Por isso, atualmente, se o arrendatário falecer, a pessoa com quem ele vivia em união de facto há mais de um ano tem direito a que se transmita para si a posição de arrendatário, independentemente te terem residido todo esse tempo no locado ou noutro lado.

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