A responsabilidade do Fiador nos Contratos de Arrendamento

Sendo conveniente, numa primeira abordagem, a elucidação do propósito da ação executiva, esta representa o mecanismo processual que permite ao credor a realização coerciva do seu crédito (direito de que é titular, previamente reconhecido).

Deste modo, o credor (titular do direito de exigir de outrem a realização de uma prestação) poderá recorrer ao Tribunal competente de forma a obter a satisfação do seu crédito, face ao incumprimento pelo devedor da obrigação a que este está adstrito.

Apesar deste tipo de ação ter diversas finalidades (pagamento de quantia certa; entrega de coisa certa; prestação de facto), a grande maioria das ações executivas que chegam aos Tribunais têm, como fim, a obtenção do pagamento de quantia certa devida pelo devedor.

Proposta esta ação, proceder-se-á à penhora de todos os bens e rendimentos permitidos e necessários para cobrir a importância devida ao credor – capital em dívida, juros e custas do processo (tendo sempre em atenção que o Código de Processo Civil define, nos seus artigos 736.º e 737.º, bens que nunca poderão ser penhorados, e outros que somente o poderão ser em circunstâncias especiais).

 Após a penhora desses mesmos bens, será procedida a venda executiva destes, entregando o produto obtido com a venda ao credor.

Ora, de modo a ser possível a propositura da ação executiva, com vista à obtenção de pagamento de quantia certa, são necessários 2 pressupostos: a dívida tem de ser certa, líquida e exigível (já ter sido ultrapassado o prazo final para pagamento por parte do devedor) e, de igual forma, o credor estar munido de um título executivo.

Restando agora definir o que é um título executivo, este é um documento, indispensável para a propositura da ação, que determina o fim e os limites exatos da dívida (que se pretende cobrar na ação executiva), encontrando-se previsto na lei vários tipos de documentos que representam títulos executivos para os efeitos mencionados, entre eles: sentenças judiciais, documentos particulares autenticados, livranças, cheques, atas de assembleia de condóminos, etc.

No caso de arrendamento de imóveis, matéria sobre a qual me irei debruçar, o contrato de arrendamento (quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário dos montantes em dívida) representa título executivo, possibilitando a propositura de execução para pagamento de quantia certa relativamente às rendas em atraso, aos encargos e/ou despesas que sejam da conta do arrendatário (artigo 14.º-A, n.º 1 do NRAU, por força do artigo 703.º, n.º 1, alínea d) do CPC).

 Ora, o título executivo (para ação executiva de pagamento de rendas de um contrato de arrendamento), constituído pelo contrato de arrendamento e pela comunicação da quantia em dívida ao arrendatário, representa também título executivo contra os fiadores, sem que seja necessário comunicar-lhes previamente o montante em dívida (ao contrário do que sucede com o arrendatário).

Nos termos do artigo 627.º do Código Civil, “o fiador garante a satisfação do direito de crédito, ficando pessoalmente obrigado perante o credor”, sendo esta obrigação (dos fiadores) uma obrigação com prazo certo, que dispensa interpelação, conforme dispõe o artigo 805.º, n.º 2, alínea a) do mesmo código. Desta forma, estabelecendo ainda o artigo 634.º que “a fiança tem o conteúdo da obrigação principal e cobre as consequências legais e contratuais da mora ou culpa do devedor”, não há qualquer relevância na comunicação prévia da dívida ao fiador, que já está obrigado pela mora do devedor principal (o arrendatário).

Assim, a comunicação feita ao arrendatário é suficiente para, juntamente com o contrato de arrendamento, ter eficácia executiva contra os seus fiadores.

 Contudo, apesar de existir jurisprudência contrária (que entende que apesar de a lei não o exigir expressamente, é necessário que o exequente proceda à comunicação da dívida aos fiadores, nos mesmos termos em que tal comunicação é exigida em relação ao arrendatário), a jurisprudência mais recente segue o entendimento aclarado anteriormente, de que não será necessária prévia notificação dos fiadores para dar inicio ao processo executivo contra estes (como podemos verificar no Acordão do Tribunal da Relação de Lisboa, relatado por Teresa Pardal, datado de 7 de novembro de 2019).

 Numa nota final, a prévia comunicação ao arrendatário, pressuposto indispensável para a existência de um título executivo contra ele, justifica-se pela clarificação dos montantes em dívida a liquidar; nos casos em que ainda não tenha ocorrido a cessação do contrato, justifica-se pelas consequências que poderão resultar do não pagamento da renda, mais gravosas para o arrendatário, e pelas vantagens que este sempre terá se colocar termo à mora.

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