A venda em leilão tem como objetivo vender bens penhorados/apreendidos no âmbito de um processo de execução ou de insolvência, no qual qualquer pessoa poderá licitar.
Neste âmbito, o anúncio da venda deve conter as características essenciais do imóvel, desde logo, a localização e as áreas, e os eventuais ónus que sobre ele recaiam.
Uma vez efetuado este tipo de venda, e padecendo o bem vendido de qualquer ónus ou limitação (pela discrepância entre a área real e a área anunciada, por exemplo), que não tenha sido tomado em consideração aquando a respetiva venda pelo comprador, quais são os direitos ou mecanismos que o comprador tem ao dispor?
Ora, perante tais circunstâncias, o legislador deu solução para este tipo de situações, criando um regime jurídico específico por forma a que os compradores obtivessem um regime mais favorável em relação ao regime aplicável às vendas não judicias, na eventualidade do bem vendido não estar em conformidade com aquilo que foi transmitido, ou neste caso, anunciado.
Assim, assiste ao comprador, exclusivamente, o direito de requerer a anulação da venda e a indemnização correspondente, o que significa que sempre que ocorram os vícios na formação da vontade do comprador, a anulação da venda rege-se sempre por um normativo específico.
Este regime especialmente previsto para a anulação da venda judicial com condições mais vantajosas do que as concedidas aos compradores em geral, permite aos compradores no âmbito de uma venda em leilão, obterem a anulação da venda e a serem indemnizados em condições mais céleres e vantajosas do que as previstas no regime geral. Contudo, em virtude da aplicabilidade deste regime específico, já não é permitido ao comprador obter a redução do preço, mas tão-somente o direito a obter a anulação dessa venda, desde que cumpridos os respetivos requisitos legais: 1) erro sobre a identidade, característica ou qualidade da coisa, 2) e que esse erro provenha da falta de conformidade entre a identidade ou as qualidades da coisa e aquilo que foi anunciado, ao contrário do que sucede com as outras compras e vendas que terão à disposição esta opção.
Deste regime especial, ficam assim excluídas das desconformidades as limitações gerais impostas pela lei ao direito de propriedade, isto é, as restrições resultantes de planos de urbanização, servidões legais ainda não constituídas e providências administrativas em geral, posto que todos estes casos configuram restrições normais impostas pela lei.