Tribunal decide que entrega de casa ao banco liquida a dívida - A inovação da “decisão do Tribunal de Portalegre”
por Dra Sara Castro Tavares


“O objecto desta decisão envolve somente o modo de exercício do direito de crédito pelo credor Banco, após a adjudicação em processo de inventário...”

Muito para além das manchetes dos jornais, onde figuram escritos como “Tribunal decide que entrega de casa ao banco liquida a dívida”, “devolução do imóvel ao banco cobre a totalidade do empréstimo que foi contraído para a sua aquisição”, cumpre-nos iniciar este pensamento por esclarecer qual o enquadramento da decisão, que foi tomada perante um caso concreto.
Em primeiro lugar, impõe-se ressalvar que a adjudicação do bem imóvel ocorreu em plena fase de cobrança coerciva de uma dívida decorrente do incumprimento de um contrato de mútuo com hipoteca.
Pelo que, não estamos perante uma entrega voluntária do bem, por parte dos devedores, para “liquidação” da dívida, ou sequer de uma dação em cumprimento. Muito menos de uma obrigação de o credor hipotecário receber a casa, a título de pagamento.
A entrega do bem imóvel aconteceu em plena fase judicial, no âmbito de uma execução (ainda que enxertada no processo de inventário), na qual se prevê como modos de pagamento, para além da entrega de dinheiro, o pagamento em prestações e a consignação de rendimentos, a possibilidade de adjudicação de bens penhorados ou o pagamento pelo produto da respectiva venda. No caso versado pela sentença, após o reconhecimento da quantia em dívida pelos próprios devedores e a constatação da inexistência de dinheiro para o seu pagamento, foi determinada a venda do prédio urbano destinado a habitação. Assim, fixou-se a modalidade de venda do bem imóvel por meio de proposta em carta fechada, com o valor de 70 % do seu valor base, ou seja, do valor patrimonial (determinado pela avaliação realizada pelo Banco no momento da concessão do crédito), que o credor hipotecário não impugnou.
Considerando as circunstâncias descritas, o próprio credor, o Banco, apresentou uma proposta de aquisição pelo valor mínimo referido (70 % do valor patrimonial), que, tendo sido aceite, acarretou a consequente adjudicação do imóvel ao Banco. Afigura-se importante salientar que o credor hipotecário não tinha qualquer ónus de participar na adjudicação do imóvel, apresentando uma proposta, tendo, por isso, agido voluntariamente.
Ora, a grande divergência relatada, perante as circunstâncias já expostas, recaiu sobre o valor considerado liquidado com a adjudicação pelo valor mínimo ao próprio Banco credor, visto que o valor do passivo já era superior ao valor patrimonial do bem. Se, por uma lado, os devedores consideravam que se devia considerar a dívida totalmente paga, uma vez que se viram despojados da sua habitação, objecto e fundamento do contrato de mútuo celebrado, já não existindo, deste modo, motivo para a subsistência do crédito (uma vez que o seu objecto estava na posse do Banco) – nada mais teriam a pagar. Por outro lado, a Instituição Bancária apenas se considerava ressarcida sobre o valor da adjudicação, os 70 %. Pelo que, permaneceriam em dívida os restantes 30 % sobre o valor patrimonial do bem, acrescidos do remanescente do passivo acumulado em virtude do incumprimento.
E a grande inovação desta decisão encontra-se neste ponto: no valor da dívida considerado liquidado, em virtude da adjudicação do bem imóvel ao credor hipotecário!
O Tribunal não considerou que a dívida estaria totalmente paga, mediante a “devolução” do bem objecto do contrato de crédito, nem permitiu que o Banco credor reavaliasse o mesmo, à luz de uma eventual desvalorização, considerando a quantia despendida na aquisição do mesmo por si próprio.
Decidiu que o Banco, ao adquirir o bem imóvel, o havia realizado pelo seu valor patrimonial (atribuído mediante a sua avaliação inicial, no momento da concessão da quantia mutuada e constituição da respectiva garantia, reitera-se), pelo que, apenas permaneceu em dívida a diferença entre o valor do passivo e valor patrimonial do bem imóvel (ao invés do valor da adjudicação, que seria menor em 30%). Tudo à luz do princípio de boa fé e pela aplicação dos institutos do abuso do direito e do enriquecimento ilícito.

Em conclusão, se o valor em dívida for superior ao valor do bem imóvel, avaliado no momento da concessão do crédito, compete aos devedores, após a entrega do bem, continuarem a saldar a quantia em falta, calculada pela diferença de valores.

“O respeito e obediência à Lei e à Constituição hão-de sempre exigir do Juiz a consciência da actualidade dos novos desafios com que se defronta a realidade judicial, a consciência de mudança dos tempos e a consciência do papel garantístico da magistratura, como reduto intransponível”.

Decisão integral disponível em www.asjp.pt.